Usucapione tramite la mediazione civile

Oramai da molti anni esiste in Italia l'istituto della Mediazione Civile gestito tramite apposite "camere di mediazione" iscritte in un apposito registro del Ministero di Grazia e Giustizia che erogano il servizio tramite i "mediatori" riconosciuti e iscritti in un apposito albo. Il legislatore, al fine di ridurre il ricorso ai tribunali ordinari, ha individuato delle tematiche cosiddette a "mediazione obbligatoria" e le dispute sulla proprietà di beni immobili o mobili rientrano fra queste. Ciò significa che qualora si voglia citare in giudizio una cotroparte per dei problemi rellativi alla proprietà si dovrà per forza di cose iniziare dalla mediazione civile che sarà il primo passo per giungere alla risoluzione del problema. La mediazione civile non è da prendere sottogamba; i suoi effetti sono assimilabili a quelli del giudice in caso di esito favorevole della controversia e producono effetti anche per il futuro processo. Il comportamento delle parti nella mediazione infatti sarà oggetto di valutazione nel futuro processo in cui si terrà conto dell'eventuale buona/mala fede nella risoluzione della controversia!

L'usucapione è un istituto giuridico importantissimo nel nostro ordinamento; è infatti un sistema di acquisizione a titolo originario con il quale viene "creato" il diritto della proprietà di un bene in capo a un individuo senza necessità di compravendite e altri sistemi di trasferimento. La legge indica che un individuo può usucapire un bene se vi è stato un possesso ventennale (per i beni immobili) ovvero decennale (per i beni mobili). Tale limite si riduce rispettivamente a dieci anni e tre anni se la proprietà è stata acquisita in buona fede e vi è stata regolare trascrizione in pubblici registri.

L'esempio calzante si ha quando più individui, contemporaneamente, acquistano una proprietà presso un unico venditore tramite l'assistenza di un unico notaio (vendita di "n" appartamenti di un condominio). Può capitare che venti anni fa alla stipula dell'atto notarile a tizio sia andato il sub 67 quando in realtà lui ha sempre occupato il sub 77 e a caio sia andato il sub 77 quando in realtà ha sempre occupato il sub 67. Un classico errore di sub invertito. Ovviamente, il pagamento di utenze e tasse sui rispettivi sub, è prova sufficiente per provare il possesso ventennale che per legge deve essere continuo, initerrotto, pacifico, acquisito in modo non violento o clandestino. L'interessato che per primo si accorge dell'errore ha due modi per risolvere la controversia assieme alla controparte: fare una permuta (con un costo probabilmente maggiore) o fare dei rispettivi usucapioni. Ci si organizza, si richiede l'assistenza di una camera di mediazione, che procederà alla convocazione delle parti dopo qualche settimana.

All'appuntamento in mediazione le parti devono essere assistiti, oltre che dal mediatore, anche da due diversi avvocati che devono verificare che gli interessi delle rispettive parti siano tutelati e che ovviamente l'atto non sia contrario a norme imperative e ordine pubblico. Il mediatore, acquisite le informazioni, redigerà un verbale per la risoluzione della controversia dichiarando effettivamente che le parti di comune accordo riconoscono i rispettivi usucapione e si impegnano a pubblicare il "verbale di mediazione" nei pubblici registri tramite una successiva assistenza del notaio. Le parti, gli avvocati e il mediatore firmano e da quel momento in poi il verbale di mediazione acquisisce una forza simile a una sentenza del giudice; nei fatti è un documento immediatamente esecutivo!

Questo verbale poi dovrà essere portato presso un notaio il quale redigerà un successivo atto spiegando la situazione, menzionando e allegando il verbale di mediazione già stipulato e procedendo quindi alla liquidazione delle tasse e relative volture catastali.

L'assistenza del notaio ad oggi è obbligatoria, lo prevede la legge. Il verbale di mediazione da solo non è in grado di esperire effetti nei confronti del pubblico, ma solo tra le parti. Il costo della mediazione è già fissato dalla legge e varia in relazione all'ammontare della controversia. Bisognerà cioè capire il valore dei due appartamenti e quindi vedere quanto complessivamente dovranno versare le parti. Di norma 1.500 euro per parte per una casa di medie dimensioni dovrebbero essere sufficienti. Al notaio dovranno essere versati probabilmente, per parte, la stessa cifra.

Importantissimo! Fino a un valore dell'immobile a 50.000 euro non vi saranno imposte di trascrizione! Questo è un aspetto fondamentale specie se il valore degli immobili è basso ovvero si stanno usucapendo suoli senza abitazioni o terreni agricoli! Per un valore maggiore dei 50.000 euro si pagheranno le imposte di trascrizione nei pubblici registri solo per la parte eccedente. Alle parti sarà poi riconosciuto anche un credito di imposta di 500 euro. Generalmente è più conveniente rispetto ad una permuta dove si paga il 9% sul valore maggiore o ad altri sistemi. Vi sarà un risparmio non indifferente; questo perché lo Stato ha interesse affinché i privati gestiscano le proprie controversie privatisticamente piuttosto che ingolfare i tribunali.

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