Particella smarrita, dimenticata o scomparsa. Che fare?

Innanzitutto spieghiamo cos'è una particella catastale. La particella, detta anche mappale, è l'unità di riferimento del catasto terreni e individua una singola porzione del territorio appartenente a uno o più individui o società avente stessa qualità e coltura in un determinato Comune. Le particelle quindi hanno, in ogni Comune, un numero progressivo univico utile a individuarle. Ovviamente lo stesso numero di particella può esistere negli 8.000 Comuni italiani.

Il livello superiore di ripartizione del territorio è poi il foglio, una porzione più grande di territorio che è composto da molteplici particelle. Generalmente i fogli poi, in base al piano regolatore del Comune, hanno determinate caratteristiche in relazione alla destinazione d'uso e alla eventuale percentuale di fabbricabilità. Che tu sia proprietario di un terreno non significa che puoi farci una casa, bisogna verificare il piano regolatore e verificare se si può costruire e quanto.

Nel caso si faccia riferimento poi alla particella del catasto urbano (si c'è il catasto terreni e il catasto fabbricati, ci ritoneremo) vi sarà anche la suddivisione in SUB, una suddivisione cioè in unità immobiliari che possono appartenere ognuna a uno o più proprietari. Quindi se abito in condominio probabilmente avrò, al catasto fabbricati, un foglio, una particella e un sub. Al catasto terreni la particella non risulterà in quanto ovviamente vi è un fabbricato.

Fatte queste piccole premesse, possiamo durante la nostra vita, incappare in errori notarili, di frazionamento o errori catastali tali che la particella che noi pensavamo di possedere in realtà, dagli atti ufficiali, nostra non è! Può essere stata dimenticata in fase di rogito, il notaio può aver inserito particella 63 piuttosto che 73 e quindi aver riportato gli errori nelle successive volture catastali, oppure si è frazionato un terreno che è stato venduto in una unica soluzione a più acquirenti e si sono invertite le particelle tra i confinanti. Insomma può essere accaduto di tutto e il fatto di aver costruito, averci abitato, avere utenze può significare tutto o a volte, niente. Bisognerà andare a ritroso negli anni, sperando di non aver fatto trascorrere troppi decenni e controllare l'origine dell'errore per porvi rimedio.

Se ha sbagliato il notaio (es. 63 piuttosto che 73) può essere sufficiente un atto di rettifica della parte interessata o addirittura anche del notaio stesso senza le parti. Se è stato un errore catastale (errore di sub, di codice fiscale, etc) con atti notarili allineati alla realtà si può contattare il contact center dell'agenzia delle entrate e chiedere l'aggiornamento dei dati. Ma se la documentazione è formalmente corretta e per qualche motivo non corrisponde alla realtà, e magari sono stati fatti altri atti notarili successivamente, allora si che ci si può trovare nei guai.

Ad esempio due confinanti tizio e caio vogliono comprare rispettivamente la particella 21 e 22 ma per qualche motivo sull'atto notarile firmano per diventare proprietari della 22 e 21. Ovviamente non accorgendosi dell'errore possono continuare a possedere ciò che volevano comprare ma non risulteranno proprietari di diritto di quanto invece hanno effettivamente comprato. Nel frattempo possono fare altri atti di vendita (sempre errati), atti di successione mortis causa e via discorrendo creando un caos a cui potrebbe essere veramente complicato rimediare.

Ci ritorneremo.

info@particellasmarrita.it

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