In successione posso inserire immobili usucapiti di fatto ma non di diritto?

Problema annoso, fondamentale, per chi deve fare la successione ma ha un qualche problema di conformità tra stato di fatto (cioè la verità di fatto delle cose) e stato di diritto (cioè le vere risultanze degli atti pubblici e/o catastali).

Innanzitutto spieghiamo cosa si intende per succcessione. Questa è una procedura burocratica che serve per trasferire la proprietà di immobili o di risorse montarie/finanziarie/quote di società dal defunto ai legittimi eredi. E' quasi una autocertificazione che gli erendi compilano, ora telematicamente, un tempo a penna, su quali siano i beni mobili e immobili da portare in successione pagando allo Stato la dovuta tassazione per il trasferimento di proprietà. Naturalmente la procedura di Successione comporterà anche la trascrizione del trasferimento della proprietà negli atti catastali. Se ci avete mai fatto caso dopo una successione le visure catastali si aggiornano con l'indicazione dei nuovi proprietari e dei riferimento della successione che ha consentito questo trasferimento. Naturalmente se l'atto notarile che ha assegnato la proprietà al defunto era corretto vi è una perfetta tracciabilità della proprietà e non ci sono problemi. E' tutto come deve essere.

Il problema sorge quando l'atto notarile che ha originato il diritto di proprietà non è proprio conforme alla realtà. Classico esempio quello della particella errata nell'atto notarile che indica ad esempio la n. 67 piuttosto che della 77. Cioè il defunto era proprietario di fatto della 77 ma di diritto della 67; gli eredi in buona fede portano in successione la particella 77 creando una difformità su quanto indicato dall'atto pubblico e quando si indicherà invece al catasto. Oppure un altro problema può sorgere quando si deve portare in successione un immobile usucapito di fatto ma non di diritto. Anche qui si avrà una trascrizione al catasto difforme rispetto all'atto notarile o comunque alle risultanze dei pubblici registri immobiliari.

Come abbiamo spiegato qui in caso di successiva necessità di disporre del bene per un trasferimento o vendita la situazione non sarà delle migliori perché queste difformità bloccano per legge il notaio dal poter svolgere il proprio compito.

Probabilmente, redatta la successione, inviata telematicamente pagando il dovuto, il Catasto non si farà troppi problemi e trascriverà la nuova situazione generando un problema serio che potrebbe essere complicato risolvere. Infatti l'Agenzia delle Entrate (che ora gestisce gli uffici catastali) con la risoluzione 52/E del 2009 ha dichiarato legittimo l'indicazione in successione di immobili usucapiti di fatto ma non di diritto, cioè posseduti dal de cuius ininterrottamente e pacificamente per venti anni ma senza una sentenza del giudice. Questo perché è consolidata oramai l'orientamento della giurrisprudenza nell'indicare la sentenza di usucapione come una sentenza dichiarativa di un diritto e non costitutiva. Orientamento che nasce dal fatto che il possessore, trascorso il termine dei venti anni, è già ufficialmente proprietario anche senza sentenza per cui il giudice non farà altro che dichiarare la proprietà che appunto si è già costituita allo scadere dei venti anni da quanto è iniziato il possesso!

E' chiaro che questo nello specifico esempio prima fatto delle "particelle scambiate" aveva un senso in quanto all'aggiornamento della visura catastale si andava dal giudice per far valere il proprio diritto che se accolto, con una sentenza aveva ed ha il potere di rendere allineata situazione di diritto e situazione di fatto. Il problema sorge però dal 2010 in quanto le dispute sulla proprietà sono rientrati nella mediazione civile obbligatoria che solo nel caso in cui non porteranno a soluzione, possono passare alla magistratura ordinaria.

Qualora già in sede di mediazione civile invece si risolva la disputa, il verbale di mediazione, da solo, non è in grado, per volontà del legislatore, di offrire effetti pubblici per cui quel verbale andrà sempre ri-trascritto da un pubblico ufficiale (notaio) per ribadire l'avvenuto usucapione. Ma il notaio ha il potere di trascrivere il verbale di mediazione sebbene ci sia comunque una difformità tra atto notarile e visura catastale? Secondo la legge del 2010 no.

E quindi, è importante progettare prima il percorso da seguire, con l'assistenza del notaio, per sistemare precedetemente le risultanze catastali, in modo tale che si arrivi all'appuntamento finale con tutta la documentazione in ordine oppure passare per le vie giudiziali dinnanzi a un tribunale che potrà mettere al proprio posto le cose senza troppi fronzoli, ma con i tempi propri di questi procedimenti.

I beni usucapiti però possono essere anche venduti secondo il principio della "vendita per possesso". Questa situazione è più vicina al secondo esempio dettato prima dove non vi è un errore di particella ma solo e soltanto un semplice usucapione di un bene prima di altrui proprietà. In questo caso ovviamente si può portare in successione senza sentenza del giudice ma potrà anche essere venduto tramite il principio prima indicato. A questo però c'è un problema: chi rischierebbe di acquistare un immobile magari al costo di decine di migliaia di euro con il rischio che all'indomani il legittimo proprietario faccia causa?

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