Il catasto italiano è probatorio? Serve cioè a dimostrare la proprietà di un immobile?

Se per un qualsiasi motivo abbiamo la necessità di capire se siamo o meno noi i proprietari di un immobile, la prima cosa che generalmente facciamo è quella di andare a scaricare, o a far scaricare, sul sito dell'Agenzia delle Entrate, la famosa visura catastale (completa o storica). Naturalmente la storica contiene tutte le informazioni di tutti i passaggi di "proprietà" dall'inizio della vita dell'immobile fino ad oggi.

Però, c'è un però. Le informazioni che il catasto ci offre, al momento, non sono considerate probatorie; non sono utili cioè a stabilire giuridicamente la proprietà di un immobile. Il catasto può contenere errori o dati non effettivamente allineati alla reale situazione delle cose. In Italia, tranne che in pochissime province, il catasto ha solo una funziona fiscale, serve cioè a censire gli immobili assegnandone una rendita che andrà poi tassata.

Però attenzione, negli ultimi anni l'importanza dei dati catastali è cresciuta, specie dopo l'entrata in vigore del DL 78/2010 convertito poi nella legge 2228. Con questa norma il legislatore ha richiesto che ad ogni atto di trasferimento della proprietà ci sia

  1. la menzione resa dai "vecchi" proprietari circa la corrispondenza tra piantina depositata al catasto e il reale stato di fatto dell'immobile
  2. l'allineamento soggettivo tra quanto indicato al catasto e i dati risultati dai registri immobiliari

Quindi ad oggi il catasto non prova la proprietà, ma se non si allineano i dati catastali con quelli risultanti dai registri immobiliari, non si può vendere o comunque trasferire la proprietà! Insomma, prima di ogni operazione è necessario verificare se le visure catastali sono coerenti con quanto indicato dagli atti notarili e in caso di problemi risolvere prima gli stessi (paganto il fisco per quanto dovuto ovviamente) per poi procedere con gli atti pubblici. Una misura questa probabilmente introdotta per combattere l'evasione / l'elusione fiscale e per rimettere ordine nel catasto a spesa degli interessati pagando quanto dovuto per le singole operazioni

Ma perché i dati catastali possono essere errati? Le difformità catastali, motivo per cui i dati non provano la proprietà, possono derivare da una molteplicità di situazioni. Errori in fase di trascrizione degli atti notarili, errori in fase di stipula degli atti notarili, errori in fase di successione. Sono questi ultimi gli errori più complessi da risolvere, sebbene tante volte non è nemmeno giusto definirli errori, in quanto sono dettati dallo stato di fatto delle cose e anche da indirizzi fiscali dell'agenzia delle entrate. Per maggiori info in merito leggete quest'articolo.

E' ovvio però, che i dati catastali, così come ogni altra informazione utile, possono essere utilizzati come prova in un eventuale procedimento giudiziale. E' bene ricordare però che in Italia da un po di anni le dispute sulla proprietà rientrano nella "mediazione civile obbligatoria", procedura diretta cioè a risolvere le controversie tramite un procedimento extra giudiziale. Praticamente gli stessi privati con l'assistenza di avvocati e di un mediatore ufficiale, cercheranno di risolvere privatisticamente la controversia evitando di intasare i tribunali. Ci ritorneremo.

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